一輪接一輪的房價(jià)調(diào)控，終于算是把火爆的房地產(chǎn)行業(yè)給按住了，既然病情控制住了，我們就有必要也有時(shí)間去分析一下，房價(jià)上漲的要素是什么？起碼知道未來房價(jià)是不是還要上漲，又或者已經(jīng)出現(xiàn)了趨勢性的拐點(diǎn)。

房價(jià)暴漲的因素到底是什么？

一輪接一輪的房價(jià)調(diào)控，終于算是把火爆的房地產(chǎn)行業(yè)給按住了，既然病情控制住了，我們就有必要也有時(shí)間去分析一下，房價(jià)上漲的要素是什么？哪些因素導(dǎo)演了中國房價(jià)沒完沒了的暴漲，最重要的是，讓我們有個(gè)參照物。起碼知道未來房價(jià)是不是還要上漲，又或者已經(jīng)出現(xiàn)了趨勢性的拐點(diǎn)。

首先，貨幣問題，很多人都將房地產(chǎn)的暴漲形容為貨幣問題，貨幣發(fā)的多，樓市就暴漲，這有沒有道理？我們看一張圖就知道了，2016年初的信貸井噴造成了2016年的房價(jià)上漲，這是很明顯的，而之前還有過相應(yīng)的類比，2009年的信貸井噴，造成了當(dāng)年的房價(jià)上漲，反倒是房價(jià)進(jìn)入2012年后就相對(duì)平靜了，雖然也在小幅上漲，但總體并未出現(xiàn)過購房潮。所以這個(gè)因素完全成立。

為什么2013年和2014年房價(jià)控制的好，貨幣上也能解釋，M2跟房子的銷售成正比，我們看到中國的幾個(gè)購房高峰，高房價(jià)成災(zāi)的血淚史，都有M2的影子，《蝸居》這本著名的小說就是在2007年寫的，主要反映的是2005-2006年房價(jià)暴漲的故事，而2009年-2010年就不用說了，在06年的基礎(chǔ)上房價(jià)翻了一倍，之后2013年小漲了一下，但幅度都不大。然后就是2016年了，房價(jià)的幾波大牛市跟M2的貨幣供應(yīng)量是息息相關(guān)。

那么結(jié)論來了，M2的底部拉升，對(duì)于房價(jià)來說就是災(zāi)難，而相比M2，信貸的井噴更是如此。信貸只要超過了1.5萬億，就是一個(gè)非常不好的征兆。

其次，當(dāng)然一個(gè)巴掌拍不響，光一個(gè)因素也不足以推升房價(jià)，搞成這么大的泡沫，比如我們都知道的某位房企知名大佬。他判斷房價(jià)永遠(yuǎn)看漲的依據(jù)就是土地，只要土地供給少了，房價(jià)轉(zhuǎn)年就會(huì)大漲，他最近說，房價(jià)還要漲，因?yàn)?012年和2013年連續(xù)兩年土地的供給大幅下降，促成了2013年的小陽春，那次的幅度還不如這次的大，這次是負(fù)的30%,前兩年是20%，所以現(xiàn)在不供給土地，只壓需求限購限貸，并沒什么卵用。15個(gè)月可能都難以堅(jiān)持，明年8-9個(gè)月后，可能某些地方的政策就要松動(dòng)，然后就是報(bào)復(fù)性反彈。其實(shí)這么說是有道理的，最典型的例子就是重慶，同樣的貨幣政策，同樣的信貸和M2，為什么重慶房價(jià)就漲不起來，還不是充足的土地供給放在那里對(duì)沖，所以直到現(xiàn)在我們說暴漲的一二線城市數(shù)個(gè)遍，也沒有重慶的身影，而重慶的經(jīng)濟(jì)增速超過10%，位列全國第一。

很多人說只有房地產(chǎn)才能救中國經(jīng)濟(jì)，沒錯(cuò)！今年房價(jià)暴漲確實(shí)帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)將近10個(gè)百分點(diǎn)，但這種虛假的繁榮實(shí)則沒什么用，甚至是一種有毒的GDP，不過為了粉飾太平，不過是自己騙自己而已。反而是重慶這種經(jīng)濟(jì)增長很快，房價(jià)又不高的地方，經(jīng)濟(jì)增長的質(zhì)量要更高一些。

第三，全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境，2008年后全球進(jìn)入了QE時(shí)間，所有國家的利息都在大幅下降，而相比之下中國的利息還是比較高的，而經(jīng)濟(jì)在4萬億的刺激下，出現(xiàn)了一個(gè)打雞血的表現(xiàn)，然后熱錢就開始驅(qū)動(dòng)，大量流入中國，這些熱錢賭定人民幣不斷升值，然后瘋狂采購各種人民幣資產(chǎn)，這其中優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)成為他們主要炒作的對(duì)象，而這其中北上廣深等一線城市為主，所以我們說房價(jià)高，房價(jià)貴，基本上都是指著這幾個(gè)城市說的，在絕大多數(shù)城市，房價(jià)還沒過5000元，不但不貴，甚至有點(diǎn)便宜。但全球流動(dòng)性的盛宴已經(jīng)結(jié)束，隨著美國加息臨近，各國的國債收益全部開始走高，無一幸免，而人民幣也開始加速貶值，大量熱錢撤出中國。而今年的房價(jià)暴漲給了他們一個(gè)歡送宴，就相當(dāng)于讓人家吃好喝好然后臨走還帶份禮物那種。

第四，也是房地產(chǎn)上漲因素中，一個(gè)被人忽略的地方就是預(yù)期，討論貨幣討論土地供給，都是實(shí)在的因素，能夠用圖表和數(shù)據(jù)來說話，但預(yù)期這個(gè)東西則沒法反應(yīng)，但正因?yàn)轭A(yù)期被不斷強(qiáng)化，房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一種金融產(chǎn)品。換句話說，他之所以能夠上漲，跟需求沒多大關(guān)系，而是大家覺得他能漲，而且會(huì)一直漲。就像去年相信股市能在改革春風(fēng)中漲到10000點(diǎn)一樣。房地產(chǎn)被嚴(yán)重金融化了。而任何被金融化的東西，都有可能在預(yù)期的推動(dòng)下造成波動(dòng)，甚至造成特定時(shí)間的嚴(yán)重短缺。比如食鹽這種東西，才2塊錢一袋，可以說要多少有多少，但在核電站爆照污染海鹽的謠言傳播下，北上廣深這些大城市竟然一度食鹽斷供，不得不說是一個(gè)奇觀，那會(huì)不會(huì)現(xiàn)在的房價(jià)也是這個(gè)問題呢，在土地稀缺供給不足的謠言下，讓房地產(chǎn)出現(xiàn)短暫的供給失衡呢？我覺得肯定是這樣的，比如我們之前調(diào)研的河北石家莊的房子，去年7000-8000擺在那都爛尾了沒人要，今年15000元大家都搶？你說這里面有多少剛需？有多少預(yù)期驅(qū)動(dòng)的投機(jī)因素。十有八九都是跟風(fēng)炒的。

所以綜合來看，影響房價(jià)這波暴漲的因素有很多，現(xiàn)在看貨幣控制住了，世界流動(dòng)性也已經(jīng)發(fā)生大的逆轉(zhuǎn)，這都是確定因素，但土地供給還是出奇的少，有人說這是地方政府為了壟斷以后再賣高價(jià)，所以擠牙膏。這種因素肯定存在，但為什么會(huì)如此，如果真是緊俏商品，他完全可以定高價(jià)然后多賣，真的緊俏貨價(jià)格受數(shù)量影響應(yīng)該不大才對(duì)。一旦增加供給，土地價(jià)格就下降，那說明價(jià)格彈性很大，所以也許他們自己更清楚已經(jīng)供應(yīng)了多少土地，這些土地其實(shí)早就夠用了，甚至早就已經(jīng)夠用了（一個(gè)城市有多少房子，通過水電煤氣的接入，地方政府肯定知道，但就是不說，為的就是保護(hù)預(yù)期），而之所以擠牙膏供地，只不過是在小心呵護(hù)著市場預(yù)期，知道房地產(chǎn)已經(jīng)強(qiáng)弩之末，氣若游絲，所以越到最后越是謹(jǐn)小慎微，換句話說地方政府也那房地產(chǎn)當(dāng)股票在炒。而他的對(duì)手盤，就是一個(gè)個(gè)掏空三代積蓄來買房的購房人。所以事情簡單了，當(dāng)所有的房價(jià)上漲變量都已經(jīng)逆轉(zhuǎn)的時(shí)候，土地供給是地方手里唯一能保護(hù)房價(jià)預(yù)期（也是自己飯碗）的武器，期望能夠等到上漲變量再次變回來的一天，或者等到房地產(chǎn)稅的推出，徹底改變自己的收入結(jié)構(gòu)。因此這么看，最好的一廂情愿就是房價(jià)不漲不跌，成交量萎縮，然后爭取改革的時(shí)間。